計画性の有無で「稼げるかどうか」が決まる!?|名古屋市|アパート経営|フィリックス

計画性の有無で「稼げるかどうか」が決まる!?

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アパート経営は、しっかりとキャッシュフローを管理すると共に、綿密な事業計画を立てて行う必要があります。

常に利回りを意識し、確実に利益が出るようにしなければなりません。
今回のミズケンコラムでは、新築アパート経営を始める前に必要な「事業計画」をご紹介していきます。

事業資金の見積もり

新築アパート経営の初期投資は、大半が建設工事費用です(土地代を除く)。
加えて、購入した土地の建築済の建物を解体する場合は、解体費用及び立退料が発生します。
建設時の諸費用以外には、保存登記にかかる登録免許税、抵当権の設定費用、登記手数料、火災保険料等の創業費用が必要です。これらはアパート経営を始める際に必要となる経費です。
これら建設工事費用と創業費用の概算が、必要な事業資金として事業計画書に記載されます。

事業資金の確保

事業資金を確保する方法は、自己資金と銀行からの借り入れがあります。
銀行からの融資を受ける為に自己資金は一体どの程度必要なのでしょうか。
目安として、資金全体の10%程度必要です。仮に、6000万円の資金を確保する予定であれば、6000万円×10%=600万円は用意しておくべきです。
また、銀行からの融資は、中古アパートよりも新築アパートの方が受けやすいです。
中古アパートの場合はリフォーム費用も考慮します。設備も最新のものの方が入居率が高い傾向にある為、設備投資も視野に入れましょう。
ただ、家賃収入は高い水準を望めない可能性があります。
また、アパートの建物部分は、その耐用年数に応じて減価償却されます。
減価償却とは、お金の支出を伴わない経費と言え、当然事業計画の中に盛り込む重要な経費です。

年間利回りの目安と利回りの効率化

年間利回りは、建設工事費用と創業費用の合計に対する、年間の賃貸収入の割合で算出します。アパート経営の一つの目安は、利回りが5%以上程度あることです。
賃貸収入を上げ、建設工事費用を安価にすることで、利回りを高くすることが可能です。
賃貸収入を上げるには、新築の方が適しています。反対に建設費用を下げるには、中古の方が適しています。
重要なポイントは、新築アパートの場合、建設工事費用をどれだけ抑えられるかです。 目標の収支計画は必ず事業計画に盛り込みましょう。
見込み上の目標収支でも、年間のキャッシュフローをしっかりと計算したうえで、確実にプラスになるように計画を練ることが大事です。

支出内容の検討

年間支出として見込まれるのは、修繕費、固定資産税、減価償却費です。
修繕費は新築の場合、初期の段階ではあまり掛からないでしょう。
中古の場合、物件の状態を見誤ると、事業計画の大幅な修正を余儀なくされる場合がある為、慎重に見定めましょう。
固定資産税は土地の評価に基づき、建物は新築でも中古でも関係なくほぼ変わりません。
減価償却費は先に述べた通り、長期間では新築の方が多く計上可能です。実際の支出は無いため、節税効果に期待できます。

事業計画の収支シミュレーション

簡単な事業計画のシミュレーションを行いましょう。簡略化し、土地代、新築アパートの建設工事費、その他諸経費の合計を1億円とします。
アパートの賃料が月6万円で10戸が入居すると、毎月の賃貸収入は

6万円×10戸=60万円、年間では60万円×12か月=720万円

となります。
この場合、720万円/1億円で想定利回りは7.2%となります。 ただし、上記の想定利回りは現実的なものとは言えません。
何故なら、1年間常に満室状態が維持出来る、100%の稼働率で計算されているためです。
空室分も織り込んだ適切な利回りを想定する必要があります。例を挙げると、入居率90%では年間収入が648万円、想定利回りは6.5%弱となります。
さらに、修繕費や固定資産税、借入返済が合計300万円とすると、年間収支は約350万円まで減少し、利回りは約3.5%です。事業計画は厳しめの条件で算出し、確実にプラスになるようシミュレーションしましょう。

まとめ

アパート経営を始める前に、最低限利回りと年間の目標収支は明確に設定して下さい。
事業計画では家賃収入の見込みを、立地条件や類似した物件の賃料相場から、より現実的な入居率を設定出来るかどうかが重要なポイントとなります。
上記したような点を考慮し、ご自身で事業計画を立ててみてはいかがでしょうか。


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