変動金利と固定金利の違い、マイナス金利とは?

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2016年2月にマイナス金利が導入されました。

それに伴い住宅ローンや不動産投資ローンにも注目が集まるようになり、不動産投資参入がしやすくなったと言えます。

 今回のミズケンコラムでは、マイナス金利による低金利に着目するだけではなく、様々な視点からから不動産投資ローンについてお話します。

不動産投資にも種類がある

不動産投資というと、土地やアパートの経営を想像される方も居るかもしれませんが、 それらの売買もあれば、さらにREIT(不動産投資信託)のような金融商品もあります。

今までは日本では借金(借り入れ)を嫌う人が多く、ローンを組んでまで、不動産投資をするのを敬遠する傾向があったのですが
2016年2月のマイナス金利導入でローンに対するハードルが下がり、不動産を購入するタイプの不動産投資にも参入しやすくなっていると言えます。

マイナス金利の影響

マイナス金利導入で不動産投資ローンの金利も、引き下げる動きになっていますが住宅ローンとまったく同じようには考えられません。
不動産投資ローンの以下の特徴を上げておきます。

A. 諸経費
住宅ローンの場合繰り上げ返済は無料とする金融機関が多いですが、不動産投資ローンの場合は、 事務手数料は融資額の2%程度、繰り上げ返済手数料は返済元本の2%程度する金融機関が多くなりますので、その点の違いには注意しておきましょう。

B. ローン金利
住宅ローンの場合は、フラット35や住宅ローン控除といった政策的支援がある一方不動産投資ローンにはそういった支援がありません。
よって、審査によっては金利が高くなる可能性も考えられるため、マイナス金利下といっても注意が必要です。

C. 高い利回りが期待
ここが住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンの最大の魅力です。
少ない自己資金で、不動産という大きな価値を生み出す商品を持つことになります。
このレバレッジを効かせることができるのが最大の強みですが、その分リスクも伴いますので返済方法が大切になってきます。

固定金利と変動金利

不動産投資ローンの場合は、固定金利といっても全期間固定というわけでは無く、3〜5年程度が多く採用されています。
何故なら不動産投資ローンは金利が高めのため、全期間固定金利だとかなりの高金利となってしまうからです。
下記では3〜5年と仮定した固定金利と変動金利について比較していきます。

「変動金利」
変動金利は固定金利よりも金利が低くなるのが魅力です。そのぶん金利変動のリスクも考えなければなりませんが、物件によっては小さくできます。
金利が上がるときというのは好景気の時です。人気物件ならば、景気とともに賃料の増額も期待できるため、金利上昇分をカバーできるすることも出来ます。
また郊外や駅から遠い土地など、景気の影響を受けにくいエリアもあるので、その場合は余裕資金の有無でジャッジするとよいでしょう。

「固定金利」
固定金利は金利が多少高いぶん、一定期間の金利が固定されるので返済計画が立てやすいと言えます。
固定金利期間終了後に金利が上昇する場合、住宅ローンの場合は繰り上げ返済をすることによって、金利上昇分をカバー可能なこともあります。
しかし不動産投資ローンの場合は繰上げ返済手数料が発生してしまうので、このやり方は考えにくくなります。
不動産ローンの固定金利の場合は、固定金利期間中に実績を積み、その期間が終わるころに金利交渉を行うのが良いでしょう。
その為にも、契約時から金融機関とは良い関係を築いて置くことが必要だと言えます。

まとめ

変動金利も固定期間もそれぞれ特徴がありますが、どういう返済方法なのか理解し、自分、もしくは自分の保有する不動産に合っているのかで考えると良いでしょう。
超低金利時代の今ですが、利率ばらりにとらわれずに、借入額・地価・物件価格などを総合的に判断して、購入妥当額を検討して下さい。
そうすればマイナス金利はプラス材料捉えて、良い物件選びに生かすことが出来るでしょう。


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