アパート?マンション?同じ一棟でも条件次第で臨機応変に選択!?|名古屋市|アパート経営|フィリックス

アパート?マンション?同じ一棟でも条件次第で臨機応変に選択!?

TSU88_toukyounokousouyakei_TP_V
同じ一棟ものでも、アパートに投資すべきか、マンションに投資すべきか迷われている方も少なくない思います。

 今回のミズケンコラムでは、アパートとマンションに投資した場合の違いについてご紹介していきます。このコラムの中では話を単純化し、一部例外も存在しますが、アパートは木造、マンションは鉄筋コンクリート造(RC造:Reinforced Concreteの略)として話を進めて行きます。

アパート投資とマンション投資の違いを解説

賃料(家賃収入)

新築の場合、同エリア内であれば、アパートとマンションでは賃料にほとんど差はありません。
ただし、階数が高いほど賃料が上がる傾向があり、2階建てのアパートと5階建てのマンションでは、5階建てのマンションの方が高い賃料になる場合があります。

利回り

一般的に、マンションよりアパートの方が利回りは高くなります。何故なら、木造の方がRC造よりも建築費が安く、投資額が抑えられるためです。

費用

費用は、固都税(固定資産税と都市税)、修繕費、保険料、入居者募集費用、管理料等になります。
このうち、固都税、保険料、修繕費は建築費に比例して少なくなります。そのためRC造のマンションよりも木造のアパートの方が費用は低く抑えられます。
大規模な修繕の際は、マンションの方が金額が大きくなる傾向にあります。エレベーターや屋上防水の修繕も大規模修繕の対象となるためです。

収益性とリスク

木造のアパートとRC造のマンションを比べると、収益性はアパートの方が高く、リスクはアパートの方が低いです。
そのため用途地域が第一種低層住居専用地域のようなエリアであれば、ほとんどの場合、アパート投資が選択されます。
一方で、第一種中高層住居専用地域では、マンション投資が好まれています。

耐震性

耐震性は、木造のアパートよりもRC造のマンションの方が高いです。東日本大震災では木造アパートは倒壊するなどの大きな被害を受けました。
このような地震に対して不安を抱く人たちは、RC造のマンションを好む傾向にあります。

陳腐化

陳腐化は建物の耐用年数が大きく関係し、マンションよりもアパートの方が激しいです。
耐用年数は、アパートの木造は22年なのに対し、マンションのRC造は47年です。つまりアパートの方がマンションよりも倍の速度で陳腐化が進んでいきます。
当然、家賃も新築当初はアパートとマンションの間に差はなくとも、陳腐化に伴う家賃の下落はアパートの方が断然早いでしょう。

高度利用できるエリアはマンション

都心部には、高度利用できるエリアが多いため、5~6階建てのマンションにすることで、家賃収入をたくさん得ることが可能です。
また、長期にわたって建物を利用できるため、長い期間、安定した家賃収入を得ることが可能です。
長期安定収入が不動産投資のメリットであるため、マンション投資は高度利用できるエリアで選択されます。

まとめ

以上、アパートとマンションの投資の違いを解説してきました。
重要な決め手は土地の法規制です。まずは自分の土地の用途地域を調べてみることから始めてみましょう。


お問い合わせフォームへ
お見積もりフォームへ