アパート経営に成功するのはどんな人?

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アパート経営は残念ながら全ての人がうまくいっているわけではありません。
安定した副収入をを生み出し続ける人とそうでない人の差はどこから生まれてくるのでしょうか?

今回のミズケンコラムは、成功アパートオーナーの共通点をお話しします。

 

A.自己資金比率

アパート経営の成功は、自己資金比率が高めの場合が多いようです。
一方、フルローンや自己資金比率が低い方の場合は、いざという時の空室対策、修繕費に苦労することがあります。

例えば空室が3割出たとしても収支が合う計画を考えようとすると、自己資金を多めに投入して、月々のローン返済額を抑える必要が出てくるわけです。

自己資金比率が高いことの利点
自己資金比率が高いと、収支を合わせる以外にも様々な利点があります。
例えば、空室対策としての「敷金・礼金0円」、「フリーレント」と等のキャンペーンを余裕資金の範囲内で打ち出すこともできます。
それにより、空室期間を短縮し収益を伸ばすことに繋がります。
また、余裕があれば修繕費用を毎月積み立てておき、随時、修繕したり最新の設備に切り替えることで入居率が上昇したり家賃の引き上げも可能になります。

このように自己資金比率が高いことが、アパートを稼働させたり、価値を維持する事に繋がります。

B.信頼できるパートナー(管理会社)が居る

信頼できるパートナー(管理会社)が居るという事もアパート経営で成功しているオーナーの共通点です。
アパート経営成功の可否は空室対策といっても過言ではありません。空室が出た時の管理会社の対応で収益に大きな影響がでます。

自主管理はオススメできない
アパート経営には、家賃回収、清掃、トラブル対応、入居者審査等、多くの仕事が発生してきます。
これらを自身で行おうとすると、肉体も精神もかなりの疲労になり、アパート経営自体が負担になったり、本業にも影響が出てしまうことにもなりかねません。
管理費を抑えるために自主管理をすると結果的に、うまく行かなくなることが考えられるので、成功者の例からも物件管理は信頼できる管理会社にお願いするのが得策のようです。

管理会社の選定の仕方は?
管理会社選びが重要なのは理解できましたが、いったいどうやって管理会社の良し悪しを判断すればよいのでしょうか?

一つの方法として、管理会社が管理している物件に足を運び、アパートの管理状況や空室率、入居者の質等を見る事である程度判断することも可能です。
直接足を運ぶのが難しい場合は、いくつか比較サイトを見て、口コミ等を参考にするのも良いでしょう。

しかし、最終的には管理会社に直接訪問して担当者と納得いくまで話をして、管理会社の選定をしましょう。

C.維持メンテナンス費用を確保している

家賃収入を生活に使い切ってしまい、修繕費等の積み立てに回せていない事がアパート経営失敗の原因になることがあります。
アパートは定期的(10~15年)に、屋根や外壁などの大きな修繕費が必要ですし、退去の度に室内の消耗品交換、設備の更新、壁紙張替え等の費用が掛かってきます。
維持メンテナンス費用を確保していないとこれらの修繕ができずに、建物の価値が下がり、入居率や家賃の低下に繋がります。

環境と入居者の関係
上記で述べた、維持メンテナンスが出来ていないと、入居者の「質」の低下を生み出します。
何故、入居者の「質」に関係するのでしょうか?
例えば、建物の汚や傷みを気にしない入居者は、自室の汚れや傷みも気にないので、部屋や住設機器の傷みが早くなる傾向があります。

さらに入居者の質の低下が広がると、敷地や共有部に荷物やゴミを放置する、ルールを守らない、家賃滞納、クレーマー、等
問題を起こすリスクが高まってきます。

このように環境が悪くなる事はアパート経営にとっては最悪であり、一度こうなってしまう良い入居者はなかなか戻ってきてくれません。
環境が悪化してからでは手遅れなのです。

最後に

アパート経営で成功しているオーナーに共通点は、その場の事だけを考えずに、長期的な無理のない経営計画を立てています。
ご自身も成功を目指すならば、ますは今回の3つのポイントを参考にして、経営計画をしっかりと実行して行くようにしましょう。


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