アパート経営における法人化するメリットとは?

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アパート経営をしているオーナーと言えばどういった方を想像しますか?
個人や地主夫婦で入居者への対応をしている方、いわゆる「大家さん」を思い浮かべた事でしょう。

この家賃収入がある水準を超えると、法人事業としてアパート経営をした方が様々なメリットに恵まれます。

今回のミズケンコラムでは、アパート経営を行うに当たって法人化するメリットをご紹介します。

「年収2,000万円」が法人化への目安

個人でアパート経営を行う個人事業主から、会社として事業を行う法人へ移行する目安は、年収が2,000万円以上あることです。
この「年収」とは、家賃収入だけでなく、山林所得や事業所得などの所得税も合わせた金額です。
個人事業主には所得税と個人事業税が課せられます。一方で、会社の収益に対して課税されるのは法人税です。
これら税金は課税額が異なるため比較することは容易ではありませんが、2,000万円以上の利益が見込める場合は、
法人化をした方が納税面でメリットがあると言われています。

法人税は減税されつつある

個人事業主に対する主な税金は所得税です。所得税には所得が応じて税額が高くなる「累進課税」が採用されています。
目安として課税所得が1,800万円を超えた場合、所得税の税率は最高の40%が適用され、住民税と合わせて収益の半分を税金として納める必要さえあります。
法人税も、企業の収益に対して数十パーセントの税率が課せられ、
「法人化」したからといって大幅な税金削減が見込めるわけではありません。
ただし、景気浮揚策の一環として法人税は削減傾向にあり、基本の税率も25.5%から23.4%に減税されたものの、
諸外国と比べると高水準です。
日本で展開する外国企業などから、法人税の更なる減税要求が高まっています。

法人化は相続においても有利

現在の所有者が亡くなったとき、物件の所有権は子や配偶者に「相続」されます。
個人で不動産を所有している場合、不動産の相続税評価額に応じた相続税が課税されます。
一方、不動産を「会社」で所有している場合、その会社の株式を上手に移転することによって事業とし、
法人相続税の課税対象外とすることが可能です。

銀行融資が受けやすい

不動産の所有者が会社名義である場合、返済能力の有無の判断が有利に働く場合が多いです。
そのため、一般的には銀行融資が受けやすくなると言われています。
特に近年は、年数の経過した所有物件に改修工事を行い、
賃貸アパートの価値を再構築する「リノベーション物件」がとても流行しています。
リノベーション資金を借入する際の金利も、個人事業主よりも低金利が期待できます。

法人化=株式会社ではない!

この「法人化」というのは、株式会社になるという事と同義ではありません。
今注目を集めているのが、「一般社団法人による不動産所有」です。
一般社団法人は、「非営利」のNPO法人とは異なり収益が発生し、株式会社に近いものです。
詳細は割愛しますが、一般社団法人を活用すると、株式会社と比べて、不動産所有に更なるメリットがあると言われています。
留意点は、これらは法整備の遅れによるものであるため、20年、30年後にも同様の方法が使える保証が無いということです。
客観的に判断できる専門家に相談し、実際に利用するか検討しましょう。

まとめ

税金面に留まらず、様々なメリットがある法人化。安定して高収入を得られている場合は、積極的に検討しましょう。
また、一般社団法人も選択肢の一つになります。地主オーナーの中には、社団法人化にあたり、
「一般社団法人が狙い目」と法人化を考えている人もいます。
ただし、不透明な部分が多いのも事実で、必ずしも狙い目というわけではありません。
結論としては、専門家のアドバイスを参考に、多角的に分析をして賃貸アパート経営にメリットのある法人化を選択することが大切です。


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