アパートへの不動産投資、中古か新築か?

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「不動産投資では新築物件より中古物件に投資したほうが良い」と聞いたことがある人もいるでしょう。

実際、中古物件には新築物件にはない良い面もあります。
しかし中古物件にも様々なものがあり、必ずしも中古物件のほうが新築物件より良いとは言い切れません。 

今回のミズケンコラムでは、アパートへの不動産投資について新築と中古それぞれの利点と欠点を挙げ、どちらを選んだほうがいいのかを考えていきます。

長期所有することを考えて

不動産投資では、物件の売買をすることで利益を得るよりも、物件の賃貸料により安定した利益を得ることを目標にしたほうがいいでしょう。
そのため10年以上の投資の継続を考えて物件を選ぶことになります。そして長期所有する場合、利回りの良さと購入価格だけでは物件を選べません。
長期所有することを踏まえたうえで、新築と中古の利点・欠点を見ていきましょう。

中古アパートの利点

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1. 安く購入できる

同じ大きさで同じ間取りの建物なら、当然のことですが中古物件のほうが新築物件より安くなります。
築年数にもよりますが、中古物件は新築物件の7割程度の価格になります。
購入価格が安ければ、頭金も月々のローンも少なくて済み、空室率が上がったと際の家計への影響も少なくなります。

2. 利回りの良さと物件数

不動産投資で得る収入のことを利回りと言います。
単に利回りと言うときは主に表面利回りを指していて、「満室の時の年間賃料÷物件価格」で表されます。
中古物件のほうが物件価格は安いため、表面利回りも高くなりやすいです。同じ入居率なら利回りが高いほど収入も多くなります。
長期所有が前提のため、少しの利回りの違いで後々の収入が大きく変わってきます。
また市場に出ている物件の数も中古物件のほうが多く、表面利回りが高いものも多くあります。

中古アパートの欠点

1. リフォーム・修繕の必要

築年数が15年以上の物件となると老朽化が心配になってきます。
建物によってはリフォームや修繕の必要があり、場合によっては数十万から数百万の費用が価格こともあり得ます。
築年数についても考えておかないと、例え購入価格が安くても、リフォームや修繕に費用が掛かり、結果的に高くつくかもしれません。

2. 空室率の高さ

築年数が経っている建物は設備が古く、部屋も昔のデザインになっています。
今から部屋を借りる人からすれば部屋が古いことに利点は少なく、新しい設備のある流行のデザインの部屋のほうがいいでしょう。
築30年以上の物件では、満室にするのはかなり厳しいです。築年数がたっている場合は空室率が多くなるものと考えて計画を立てないといけません。

新築アパートの利点

1. 入居率が高さと長期間の入居

新築物件の部屋は流行を取り入れていることが多く、設備も新しいです。そのため人気が高く、入居率も高くなりやすいです。
また子供が新しく生まれた家族や新婚の家族が、新しい生活を始めるにあたり新築物件を選ぶことが多く、そのような人たちは10年ほどの長期の入居を考えている場合が多いです。
そのため長期間の安定した収入を見込むことができます。

2. リフォーム・修繕が必要ない

新築物件ではリフォームや修繕が必要になることは少ないです。
最初の15年ほどは自然災害などの余程のことが起きない限り、大規模な修繕費用が掛かることはないと考えていいでしょう。
中古物件に比べると初期費用は掛かりますが、長い目で見ると維持費が少なく済みます。

新築アパートの欠点

1. 初期費用の高さ

新築物件は中古物件に比べて初期費用が掛かるため、頭金や月々のローンも大きくなります。
そのため空室率と収入には気を配らなければいけません。
引っ越しの時期に退去者が出て、そのまま数か月も空室のままということがあります。
このような時、満室であることを前提に収入を計算していると、収入が予定より少なくローンが返済できないなんてことが起こりえます。
そのようなことがないように最悪の事態を想定して収支計画を立てなければなりません。

2. 工事の遅れによる収入発生の遅れ

契約をした後にアパートが完成する場合、その期間を考える必要があります。
アパートの完成時期が建築会社の繫忙期と重なる場合、アパート完成が3ヶ月ほど遅れることがあります。
当初の計画より賃貸収入の発生時期が遅れると、収入が発生するまでのローンは自分の資金から出さないといけません。
工事の遅れも考慮して収支計画を立てる必要があるでしょう。

まとめ ─リスクが少ないのは新築

中古物件は初期費用が安く、利回りも大きいかもしれません。
しかし老朽化の影響から思いもよらぬ出費が発生したり、入居者が来ない可能性もあります。
それに比べて新築物件は初期費用こそ掛かるものの、修繕費などの突然の出費が発生する可能性が低いです。
また最新のきれいな部屋ということで人気も出やすいため入居率の高さと長期間の入居を望め、長く安定した収入を見込めます。
新築は中古物件に比べリスクが少ないため、起こりうるリスクさえ考えられれば失敗しにくく、初心者におすすめできる不動産投資だと思います。


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