「一括借り上げ」「サブリース」の短所・長所とは?|名古屋市|アパート経営|フィリックス

「一括借り上げ」「サブリース」の短所・長所とは?

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「サブリース」とは、オーナーが所有している物件をサブリース会社が丸ごと借りて、それを入居者にまた貸しすることです。
この丸ごと借りることを「一括借り上げ」といいます。

サブリース会社は、契約後は空室率に関係なく、一定金額の賃料をオーナーに支払います。

不動産投資において、空室や家賃滞納は最大の大リスクですので、一括借り上げ、サブリースは夢のような話にも聞こえますが果たしてどうなのでしょうか?

今回はのミズケンコラムでは一括借り上げ、サブリースについてお話しします。

「一括借り上げ」「サブリース」の長所

a. 一定の賃料を見込むことが出来る

アパート経営の最大のリスクは「空室」です。「空室」がでれば「賃料」という収益を得ることができません。そのような最悪の状況を避ける方法がサブリースです。
サブリースは入居状況に関わらず、安定して一定金額の賃料を得られるのでオーナーにとっての空室リスクは抑えられるという事になります。

b. オーナー自身の負担を軽減することが可能
サブリースでは貸物件の管理はサブリース会社が行う事になります。
具体的には。

・ 家賃の集金、管理
・ 空室対応
・ 入居希望者対応
・ クレーム対応
・ 修繕、リフォーム

等です。
これらの業務を代行してもらえれば「サラリーマンをしながら」「遠方の物件」「複数の物件」等、検討をされている方にはメリットとなるでしょう。

「一括借り上げ」「サブリース」の短所

a. 保証賃料は割安
サブリースでは、空室に関係なく一定金額の賃料を得られると上記でお話ししましたが、
では、その一定金額とはどのくらいなのでしょう?
一般的には「設定賃料の80%から90%くらい」が目安です。
収益率では当然、通常の賃貸よりは低くなります。

b. 更新で保証賃料が変更される可能性
「長期一括借り上げ」といっても、この期間、保証賃料が変更されないわけではありません。
更新の度に、保証賃料が引き下げられる可能性もあります。

例えば2年ごとの更新で1戸当たり月額3000円の賃料減額があり、
これが続くと20年間の10回の更新で、月額3万円が減額されます。20年後の保証賃料は、最初の契約時よりも年間で1戸につき36万円、10戸あれば360万円も少なくなるのです。
契約内容次第ではありえない話ではないことを覚えておきましょう。

c. サブリース解約料がネックになることも
サブリースは一般的には20年~30年超の長期契約が多いです。
この場合、契約期間中に物件を売却したくなった場合、解約料がネックになることがあります。
この違約金は賃料6か月分程度と言われていますので、大きな負担になります。

サブリース物件の契約期間中の売却は通常賃貸よりもハードルが上がることを理解しておきましょう。

まとめ

今回は一括借り上げ、サブリースについてお話しました。

サブリースは安定収入という面では安心感がありますが、その分利回りが低くもなります。

アパート経営の基本は、オーナーと管理会社が連携して満室経営を目指すととだと思いますので、サブリースを利用するかどうかは、上記の事を踏まえた上で総合的に判断されるのが良いでしょう。


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