「オーナーチェンジ物件」のメリット・デメリット理解していますか?

アパート経営をスタートしてから不動産収入を得るまでには、
・立地の選定
・家賃の設定
・賃貸借契約の策定
・入居者募集
・etc、

多くのステップが必要となってきます。
しかしオーナーチェンジ物件ではそれらを短縮することが可能になります。
これは入居者が居る状態で物件を購入する方法で、オーナだけが変更されます。

特ビギナーの方にはメリットも多く感じるかと思いますが。その一方で、オーナーチェンジ物件の注意点もあります。
今回はオーナーチェンジ物件のメリットデメリットについてお話しします。

オーナーチェンジ物件のメリットとは

1. スタートしやすい
上記でも述べたように入居者が居る状態でオーナーとなるので、すぐにアパート経営がスタートするわけです。
ビギナーには難しい様々な作業がカットされますので、いきなり新築物件から始めるのではなく、
オーナーチェンジ物件でアパート経営をスタートするとうのも一つの方法なのです。

2. 早く家賃を手にすることが出来る
新築物件の場合では家賃を手にするまでには、数ヵ月〜1年程度の時間が掛かってしまう事もあります。
一方、オーナーチェンジ物件の場合は、契約月から家賃収入が入ります。
また、家賃収入がある前提ですので、融資の面でもプラスの要因と言えるでしょう。

オーナーチェンジ物件のデメリットとは

1. 契約中の入居者の条件を変更できない
旧オーナー時に結ばれた賃貸借契約の内容は、新オーナーにも引き継がれることになります。
従って、既に賃貸借契約を締結している入居者に対しては、様々な契約条件を後から変更することは出来ません。

つまり、既に入居者と締結されている賃貸借契約の内容を事前に確認しておくことが非常に大切になってきます。
それらの内容によっては購入を見直すことも必要とも言えます。

2. 入居中の場合室内の確認をすることが出来ない
いくらオーナーでも入居者がいる場合は、室内の状態の確認はできません。
中身を確認できない状態で物件に投資するのは怖いと感じるかもしれません。

そんな場合は、外観、共用部分の状態確認することをお勧めします。
それらの状態が良い物件は満室と聞いて納得できますし、状態が悪いのに満室状態の場合は「フェイク入居者」を疑いましょう。
つまり物件を売りやすくするために、一時的に満室にするために仕込まれた入居者が居る可能性があります。十分注意しましょう。

オーナーチェンジ物件の選択を失敗しないためには

上述したような「フェイク入居者」が仕込まれた用ん物件もあり、ビギナーがこれを見抜くのは困難といえます。
ビギナーが上記のような失敗物件を回避するには、まずは信頼できる管理会社選びから始める事をお勧めします。

何故なら、健全物件と信頼できる管理会社は紐づいていることが多いからです。
管理会社の評判は比較サイト等で調べるのも良いと思います。

まとめ

オーナーチェンジ物件には多くのメリットがある一方、上記のようなリスクもあります。
ですので、気になる物件を見つけたらまずは管理会社を確認してみましょう。
管理会社が重要ということは通常の物件でも、オーナーチェンジ物件でも共通だということは覚えておいて頂きたと思います。


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